Pret immobilier : Teg, taux nomina, garanties, assurance, frais ...

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Toutes les caracteristiques du pret immobilier.
La concurrence entre les organismes de crédit s’exerce tres largement en matière de taux de crédit. Cette concurrence bancaire est soutenue par les courtiers en prêt immobilier recherchant et négociant les meilleurs taux d'emprunt et d'assurance crédit. Le taux des banques change régulièrement et varient en fonction du profil emprunteur. Le coût du crédit est donc le paramètre à prendre en compte pour comparer les propositions bancaires des banques et des courtiers immobiliers.

Les caractéristiques d'un prêt immobilier permettant une évaluation juste du coût de son crédit :

1. Le TEG :

Le Taux Effectif Global est obligatoire dans toutes les offres de prêt et dans tous les actes de prêt. Il permet d’avoir un chiffrage précis du prix de revient global d'un financement immobilier et de le comparer à des offres de crédit concurrentes émises par les banques.
Le TEG incorpore la totalité des coûts nécessaires à la réalisation d'un prêt immobilier : garantie, taux nominal, frais de dossier, coût assurance crédit, coût intérêts du crédit immobilier.
Un prêt immobilier peut être en apparence plus coûteux qu’un autre prêt si l’on compare uniquement leurs taux nominaux. En fait, il faut prendre en compte l'ensemble des paramètres pour connaître réellement le coût d'un crédit déterminé par le TEG.

2. Le taux nominal :

Le taux nominal sert de base pour le calcul des intérêts du prêt. Les taux pratiqués par les établissements bancaires sont libres, excepté pour les prêts réglementés ou aidés comme le prêt à taux 0%.

Le taux d'emprunt proposé par la banque correspond généralement au taux du marché (à l'exception des taux promotionnels dans le cadre d'opérations commerciales), c’est-à-dire au taux auquel la banque doit elle-même emprunter, augmenté d’une marge qui intègre de nombreux paramètres dont les risques de non remboursement de la part des emprunteurs, la politique commerciale et marketing. Cependant, le taux nominal n’est pas suffisant pour déterminer le prix de revient réel d’un crédit puisque celui-ci est brut.

3. La garantie :

Dans le cadre d'un emprunt immobilier, la garantie est nécessaire pour assurer les risques de l’opération. La banque prend toujours une garantie sur le bien immobilier qu'elle finance.

La garantie peut être :

- un cautionnement par un proche
- une hypothèque pour le neuf
- un PPD pour l'ancien
- un contrat assurance vie couvrant le prêt

La banque peut, à la place d’une hypothèque, choisir un cautionnement obtenu auprès d’une société de cautionnement spécialisée qui mutualise le risque. Dans ce cas, une participation (en partie restituée en fin de crédit) au fonds mutuel de garantie est demandée ainsi qu’une commission de caution. Chaque banque a passé des conventions avec des sociétés de cautionnement.

4. L'assurance crédit :

L’assurance décès invalidité (assurance emprunteur - assurance crédit) est obligatoire, contrairement à l’assurance perte d’emploi, généralement facultative.
Le prix de cette assurance varie selon les banques et les profils emprunteurs. L’assurance décès invalidité protège les emprunteurs et leur famille ainsi que la banque. Par exemple, si vous décédez, la compagnie d'assurance rembourse à la banque le capital restant dû à la place de vos héritiers. Selon les banques, et les contrats qu’elles ont elles-mêmes passés avec leurs assureurs, les primes d’assurance sont calculées de façon différente :


- Le montant de la prime calculé sur le capital emprunté est fixe
OU
- Le montant de la prime calculé sur le capital restant est variable

Il est important de noter que si la banque accepte comme assurance crédit, un contrat souscrit auprès d’un autre organisme ou auprès d'un courtier en assurance (délégation en assurances), le coût de cette assurance ne sera pas compris dans le TEG.

5.Les frais de dossier :

Les frais de dossiers sont librement déterminés par les organismes bancaires et varient d'une banque à l'autre. Ils peuvent être fixe ou proportionnel au montant du capital emprunté. Tout dépôt d'un dossier de prêt immobilier engendre des frais de dossier pour son analyse. Les frais de dossiers facturés par la banque sont négociables.

Certains types de crédit tel le prêt à taux zéro ne comportent pas de frais de dossier.

6. Le seuil de l'usure :

Aux termes de l'article L.313-3, est déclaré usuraire « tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global (TEG) qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature et comportant des risques analogues ».

Pour chacun des types de crédit aux particuliers, la loi a aussi prévu un taux maximum, applicable par le prêteur, appelé seuil de l’usure. Lors de l’octroi d’un nouveau crédit, le TEG de ce crédit ne doit pas dépasser le dernier seuil de l’usure connu et publié chaque trimestre par la Banque de France.

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